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「不動産投資はチームプレイでうまくいく: サラリーマンが副業で安定収入を得る方法」松本 光彦

(2020年8月14日)|本のソムリエ メルマガ登録
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【私の評価】★★★☆☆(79点)


内容と感想

■49歳サラリーマンが不動産投資を始め、
 1年半で家賃収入1億円、7年で3億円を
 突破してサラリーマンを卒業できたという。
 著者に成功の秘訣を聞いてみましょう。


 まず、不動産投資では買い急がないことが
 大事だという。不動産投資は事業であり、
 経営者は自分自身ですので、買うのか
 買わないのか判断するのは自分なのです。


 そのため事前調査が大切であり、
 物件調査は自分一人でやるという。
 売りたい業者と一緒では、冷静な
 調査ができないということなのでしょう。


 ちなみに著者の購入1棟目の
 賃貸マンションは、購入後に
 退去者が続出して家賃収入が減少し、
 苦境に陥ったという。


・物件調査は一人で行うべし・・・部屋のなかを確認するのは購入を決めてからで構いません・・・物件調査で確認すべき項目・・・物件そのもの、次に入居状況、そして最後に近隣の住環境の3点です(p94)


■良いチームを作ることを
 強調しているのが印象的でした。


 良い仲介業者と仲良くなり良い物件を
 紹介してもらう。賃貸仲介業者に
 広告料としてインセンティブを与え、
 満室にしてもらう。
 良い管理会社と付き合い、
 顧客の意向を把握してもらうのです。


 自分と一緒に仕事をすることで
 関係者すべてが、気持ちよく儲かる
 仕組みと関係性を作るのです。


 不動産業界の仕組みを理解したうえで、
 業者と良い関係を構築しながら、
 プロとして満室をお願いする、
 お客様の退去理由を聞いてもらうなど
 きめ細かい経営を実現しているのです。


・退去の連絡を受けると、私は必ず入居者に退去理由を確認してもらうよう営業マンへお願いします・・・退去理由の確認は、次の募集に向けての布石になります。そのためには営業マンの協力が不可欠です(p160)


■家賃収入3億円で、詳細は分かりませんが、
 資産価値は31億円ですので、
 仮にフルローンで金利2%として0.6億円、
 経費が2億円として0.5億円は手元に残る
 くらいだとすれば、キャッシュは
 廻っているのでしょう。


 今後、31億円の資産を増やすのか、
 減らすのか、出口戦略含めて
 著者は次の段階に入っているように
 感じました。


 サラリーマンから独立したとはいえ、
 堅実な判断と丁寧な人間関係構築が
 素晴らしいと思いました。


 松本さん、
 良い本をありがとうございました。


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この本で私が共感した名言

・失敗したことがない人(ないしは、失敗から学ぶことのできなかった人)は決して成功することができません・・・先人の教えに学び、小さな失敗を繰り返すことを恐れず・・(p55)


・大人の通知表・・・個人の資産がどれくらいあるのか・・・年収はいくらか、負債はあるのか・・・延滞情報の記録があれば、致命傷を負うことになります(p61)


・不動産投資には高額な借り入れが必要となります・・・返済リスクは購入金額の大小とはさほど関係がありません(p79)


・どんな人をメンターにうすればよいのか?・・・まずは現役の大家を探しましょう・・・サラリーマン大家として一定の成功を収めた先人たちが、あなたのメンターとしては限りなくベストに近い・・(p64)


・一人では何もできない。勝てるチームを作ろう・・・関係を深め、仲良くなってくると、業者の方々から私の基準に合う物件を紹介してくれるようになりました(p166)


・管理会社のヒアリング・・・これらの項目についてヒアリングした上で、あなたが購入する物件を満室にする場合、どのような対策が必要かを質問してください・・・最低でも3店舗に対して行ってください(p98)


・優秀な管理会社の基準・・・私の経験では、管理している戸数の多さが第一の基準になります。最低でも1000室以上管理している会社でなければ安心して任せることができないと思っています。次に見るのが管理している部屋の入居率です(p136)


・広告費をケチらない・・・賃貸仲介業者にとって、広告料収入はとても大事な要素です・・・同じ手間なのに入ってくるお金が2倍になるのであれば、どんな営業マンでも多くもらえるほうを案内するに決まっています(p149)


・当て物件とは、入居希望者を最初に案内する部屋のことです・・・中物件とは、可もなく不可もなく・・決め物件とは、文字通り決めてほしい物件です・・・あなたの物件を「決め物件」にする秘訣。それは、営業マンにあなた自身を覚えてもらうこと以外にありません(p147)


・中古のRC物件・・・「ペット可」・・「外国人可」・・・これらの条件を設定し、一番のボロ物件で満室を実現しました・・・リフォームに費用をかけたくない、でも家賃を下げないと入居が決まらない物件に限定しています(p156)


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▼引用は、この本からです

松本 光彦、合同フォレスト


【私の評価】★★★☆☆(79点)


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目次

第1章 平凡なサラリーマン人生がこれだけ変わった"生き方の選択理由"
第2章 誰にでもできる!?この"お金のマインドセット"が道を拓く
第3章 非常識かもしれない!経験がなくてもできる"物件の選定"
第4章 あなたにも連続購入ができる!"融資の仕組み"
第5章 ずっと高い入居率を維持する!"上手な管理方法"
第6章 不動産投資はやはり"チームプレイ"でやるのがいい!


著者紹介

松本光彦(まつもと みつひこ)・・・1961年生まれ。高校卒業後、地元の農協に就職。農協の広域合併により収入が減少。49歳・知識ゼロから不動産投資の勉強を開始。賃貸マンション1棟を購入するも入居者の退去が続き、家賃収入が減少。不動産投資の書籍を読みあさり、銀行融資を利用して賃貸マンションの購入を続ける。購入不動産19棟。家賃年収が3億円となった2017 年にサラリーマンを卒業。


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