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「だから、失敗する!不動産投資【実録ウラ話】」小嶌大介

(2020年4月 8日)|本のソムリエ メルマガ登録
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【私の評価】★★★★☆(87点)


■新型コロナウイルスショックで
 REIT(不動産投資信託)が50%
 下落したいうニュースを見て、
 手にした一冊です。


 50%下落とは半額ですので、
 利回りは倍となる。REITは、
 買い時かもしれませんね。


 さて、著者はボロボロ物件を
 リフォームして賃貸。
 120室を所有し、利回り30%で
 回しているという。


 この本では、
 著者の主催する投資クラブの
 仲間の失敗パターンを示し、
 脱出の考え方を紹介しています。


・僕自身は、人がどうかと思うような超ボロボロ物件を、再生してシェアハウスにして利回り50%で運営しています・・入居の問い合わせが1カ月30件あり常に満員御礼に近い稼働をしています(p40)


■成功するパターンは様々ですが、
 失敗するパターンは
 だいたい似ているようです。


 まず、基本的な知識がないのに
 投資をしてしまっている。


 次に、投資を急ぎすぎて
 条件が良くない物件を
 買ってしまう。


 最後は、数字だけ見て、
 物件の特徴を把握せず、
 退去後に空室が埋まらなかったり、
 大規模修繕が必要になったりする。


 自分が何に投資しようとしているのか
 理解しないままに投資すれば
 失敗する可能性は高まるのでしょう。


・なぜ失敗するのか3つの原因・・・1つ目は無知です・・2つ目が、「ほしいほしい病」・・・その結果、目が曇ってしまうのです。そして3つ目が外的要因を認識できていないこと・・・賃貸ニーズや家賃相場などが変わってしまうのが外的要因です(p18)


■読んでいるほうは気楽ですが、
 不動産投資での失敗は、
 資金的な余裕がなければ
 地獄の苦しみかもしれません。


 余剰資金でやるのか、
 不動産投資事業のプロとして
 頑張るのか。


 不動産投資に成功している著者の
 「人それぞれ価値観・マインドがあり、
 それぞれの幸せの形がある」という
 言葉に救われました。


 小嶌さん、
 良い本をありがとうございました。


───────────────


■この本で私が共感したところは次のとおりです。


・「銀行が貸してくれるから」と収益性が少なく、借換えも難しいような地雷物件をつかまされてしまう。もしくは「高利回りだから」と実際には客付けに苦戦するようなエア高収益物件をつかまされてしまうのです(p21)


・1.5億円の借金があってCFは年額で360万円程度ですから赤字ということはないのですが、やはり良いわけではありません。冷静に考えて退去が続いたり、大規模修繕でお金がかかると利益はあっという間に吹き飛んでしまうのではないのか。ようやく勉強をしはじめました。そこではじめて自分が「人の出口物件」を買ったことに気が付いたのです(p119)


・収益率の悪い物件、客付の難しい物件を買ってしまったら、まずは空室を埋めることが先決です・・・満室になったら利回りで売却しましょう。そこでいくらかでもプラスで撤退できたら言うことなしです(p150)


・シェアハウスは一見手間がかかりそうに見えますが、自分で入居者を選んでルールを作るので好きなような運営ができます(p59)


・僕も崩れ落ちそうな物件をよく買っていますが、本当に崩れてしまうとかなり大変なことになります・・・安いから何とかなうだろうと思って買っても、なんともならない場合もあるのが廃屋戸建てのリスクです(p75)


・人それぞれの価値観がありマインドがある。そこを批判してはダメで、尊重しなくては幸せにはなれません(p164)


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【私の評価】★★★★☆(87点)


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■目次

第1章 世の中は失敗で溢れている
第2章 「シェアハウス」での失敗パターンと実例
第3章 「戸建て」での失敗パターンと実例
第4章 「アパート」での失敗パターンと実例
第5章 「マンション」での失敗パターンと実例
第6章 あなたが不動産投資で失敗しないために


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