【書評】「だから、失敗する！不動産投資【実録ウラ話】」小嶌大介
2020/04/08公開 更新
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【私の評価】★★★★☆（87点）
要約と感想レビュー
ボロ物件をリフォームして賃貸
新型コロナウイルスショックでREIT（不動産投資信託）が50％下落したいうニュースを見て、手にした一冊です。50％下落とは半額ですので、利回りは倍となる。REITは、買い時かもしれませんね。
さて、著者はボロボロ物件をリフォームして賃貸。120室を所有し、利回り30％で回しているという。この本では、著者の主催する投資クラブの仲間の失敗パターンを示し、脱出の考え方を紹介しています。
僕自身は、人がどうかと思うような超ボロボロ物件を、再生してシェアハウスにして利回り50％で運営しています・・入居の問い合わせが１カ月30件あり常に満員御礼に近い稼働をしています（ｐ40）
何に投資するのか理解が必要
成功するパターンは様々ですが、失敗するパターンはだいたい似ているようです。まず、基本的な知識がないのに投資をしてしまっている。次に、投資を急ぎすぎて条件が良くない物件を買ってしまう。
最後は、数字だけ見て、物件の特徴を把握せず、退去後に空室が埋まらなかったり、大規模修繕が必要になったりする。自分が何に投資しようとしているのか理解しないままに投資すれば、失敗する可能性は高まるというわけです。
著者の不動産失敗事例としては、1.5億円の借入金で年額で360万円程度の利益がある物件をかいましたが、「人の出口物件」を買ったことに気が付いたという。なぜなら、キャッシュフローは黒字なのですが、大規模修繕の必要があるとあっという間に赤字になってしまうからです。
なぜ失敗するのか3つの原因・・・1つ目は無知です・・2つ目が、「ほしいほしい病」・・・その結果、目が曇ってしまうのです。そして3つ目が外的要因を認識できていないこと・・・賃貸ニーズや家賃相場などが変わってしまうのが外的要因です（ｐ18）
何に投資するのか理解が必要
読んでいるほうは気楽ですが、不動産投資での失敗は、資金的な余裕がなければ地獄の苦しみかもしれません。
例えば、収益率の悪い物件を買ってしまったら、空室を埋めないとどうにもなりません。また、客付の難しい物件であれば、それも難しいわけです。とにかく、満室に近くして利回りをよくして売却して、いくらかでもプラスで撤退できたら幸運なのです。
余剰資金でやるのか、不動産投資事業のプロとして頑張るのか。不動産投資に成功している著者の「人それぞれ価値観・マインドがあり、それぞれの幸せの形がある」という言葉に救われました。
小嶌さん、良い本をありがとうございました。
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この本で私が共感した名言
・「銀行が貸してくれるから」と収益性が少なく、借換えも難しいような地雷物件をつかまされてしまう。もしくは「高利回りだから」と実際には客付けに苦戦するようなエア高収益物件をつかまされてしまうのです（ｐ21）
・シェアハウスは一見手間がかかりそうに見えますが、自分で入居者を選んでルールを作るので好きなような運営ができます（ｐ59）
・僕も崩れ落ちそうな物件をよく買っていますが、本当に崩れてしまうとかなり大変なことになります・・・安いから何とかなうだろうと思って買っても、なんともならない場合もあるのが廃屋戸建てのリスクです（ｐ75）
・人それぞれの価値観がありマインドがある。そこを批判してはダメで、尊重しなくては幸せにはなれません（ｐ164）
小嶌大介、ぱる出版
【私の評価】★★★★☆（87点）
目次
第1章 世の中は失敗で溢れている
第2章 「シェアハウス」での失敗パターンと実例
第3章 「戸建て」での失敗パターンと実例
第4章 「アパート」での失敗パターンと実例
第5章 「マンション」での失敗パターンと実例
第6章 あなたが不動産投資で失敗しないために
著者経歴
小嶌大介（こじま だいすけ）・・・通称、デザイナー大家。芸術系大学を卒業後、マス広告業界で約１０年間グラフィックデザイナーとして勤務。２０１０年、脱サラを目指し手持ち５０万円から不動産投資に挑戦、デザイナー独自の目線と切り口で築古物件のプランディングし次々と高利回り物件に再生、蘇生するリノベデザイナーとして業界で一目置かれるカリスマ
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