「田舎大家流不動産投資術: たった3年で家賃年収4700万円を達成した私の成功法則」多喜 裕介

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田舎大家流不動産投資術: たった3年で家賃年収4700万円を達成した私の成功法則

【私の評価】★★★☆☆(79点)


■富山県でダメサラリーマンだった著者は、
 お小遣いを稼ぐために株やセドリに
 挑戦するも、本業に悪影響が出て断念。


 そこで不動産投資と出会い、
 東京でセミナーに出席し、
 不動産の勉強を始めました。


 そして、コツコツ貯めていた
 500万円を元手に不動産投資を
 始めたのです。


・1棟目のアパートを購入するために、
 手持ち資金500万円を全額投入しました・・
 しかし、実際に運営して空室を埋めるための
 行動をしてみると、イメージしていたとおりに
 物事は進まないことが多々あり、・・
 できる限りの努力をした結果、購入して
 4カ月で満室にすることができたのです。
 腹をくくった以上、成功するまで「諦める」
 という選択肢はないのです(p23)


■本業でビル管理の仕事をしていたため、
 大型のコンクリートマンション等は
 設備が多く手間がかかります。


 そして資金も小さいことから、
 まずは法定耐用年数(木造22年)を
 過ぎているようなオンボロマンションから
 スタートしました。


 オンボロ物件はリスクもありますが、
 満室にすれば、利回りは
 30~40%にもなります。


 3,4年で投資金額を
 回収できる築古物件を
 中心に購入し、満室にして、
 売却する流れを作ったのです。


・「田舎」の物件の最大のメリットは、
 利回りが高いことにあります。
 利回りが高い理由は・・
 土地が安いことに加えて
 空室リスクも伴うこと、
 投資家が首都圏と比べて少ないことが
 挙げられます(p46)


■競争の激しい都会から、
 逆張りで田舎でも勝てるのだと
 思いました。


 もちろん不動産投資は、
 事業ですので、
 勉強と情報収集が大切です。


 多喜さん
 良い本をありがとうございました。


───────────────


■この本で私が共感したところは次のとおりです。


・立地と評価額を理由に指値交渉を行って
 1000万円で購入できたので、表面利回り
 26%を実現することができました(p79)


・「田舎」の客付けは、「スーモ」のような
 ポータルサイトからの問い合わせが
 9割以上を占めるため、
 ポータルサイトに掲載する情報量を多くし、
 いかに管理会社への問い合わせに繋げるかが
 カギになります(p43)


・築古物件は物件価格が安く、
 利回りが高いため
 比較的キャッシュを稼ぐことができます。
 また、家賃設定もすでに底値のため
 家賃の下落リスクはなく、
 低所得者層による需要があり
 メインターゲットになります(p141)


・私の場合はまだまだ規模の拡大を
 したいと思っているので、
 利回りが高い物件は早く満室にして
 数年程度所有の後、
 相場価格で売却します(p147)


・築古物件は下積みをするのに最適です。
 特に新築では学べないようなトラブルや
 修繕が適度に学べると言っても
 過言ではありません(p144)


・小型物件・・8戸以下・・初期段階:実績作り・・
       中期段階:キャピタルゲイン・売却時の現金狙い・・
 中型物件・・9~14戸・・小型物件、大型物件の補完
 大型物件・・15戸以上・・資産形成、
       キャッシュフローの安定化(p154)


・私の所有物件は執筆時現在で12棟80室ですが、
 2営業日以内に必ず月次決算を行っています。
 良い売り物件が出た際の初動を早くするため
 だけでなく、法人の経営状態を常に最新の状態で
 知っておきたいからです(p195)


・「田舎」の金融機関は
 積算評価を重視した融資を行おうとすると、
 融資先がなくなってしまうため、
 「都会」の金融機関と比較すると、
 収益還元評価のウエイトが大きい傾向があり・・
 地銀と信金・信組を比較すると、
 信金・信組の方が収益還元評価の
 ウエイトが大きいため、収益性が良ければ
 耐用年数を超過した築古物件であっても、
 フルリーン・オーバーローンで
 融資してくれます(p45)


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【私の評価】★★★☆☆(79点)

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■目次

第1章 社畜ダメリーマンから脱出してアパート大家になるまで
第2章 なぜ、いま、「田舎」がねらい目なのか?
第3章 驚異的なスピードで購入した7つの物件(リアルに学ぶ!)
第4章 田舎大家流不動産投資術7つの成功法則
第5章 これが、田舎大家流マインドリノベーション



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