「3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資」天野真吾

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■外資系ＩＴ企業で働きながら、
　資産20億円、年収2億円を達成した
　不動産投資の考え方です。

　著者の不動産投資は、
　運営・管理の悪い不動産を
　再生させるというもの。

　その物件が再生可能なのかどうか
　見極める努力と眼力が
　すごいと思いました。

　情報収集のために現地調査を
　徹底していることがわかります。

・私は半径500ｍくらいの立地の競合物件を
　徹底的に調査します。同様のアパート、
　マンションが何件あるか、
　ゼンリンの近隣地図を大判印刷して、
　すべての競合物件について、建物の仕様、
　入居率を徹底的に調査します（ｐ58）

■不動産の運営においては、
　リフォームを徹底する。
　自分も掃除に行く。

　良い管理会社と
　良い不動産会社と
　良い関係を維持する。

　資金調達についても、
　銀行が貸しやすい形にもっていく
　努力をしているのが印象的でした。

　最初はサラリーマンとしての
　優位性を利用して融資を引き出し、
　実績を積み上げることで
　低利の融資に転換していくのです。

・私は1棟目に、サラリーマン年収の
　約10倍前後まで貸してくれる金融機関を
　利用して・・金利が4.5％と高いですが、
　空室率が若干高い物件であっても
　属性評価で貸してもらえる・・（ｐ46）

■不動産投資とは、
　不動産事業であると思いました。

　投資先を選別する眼と、
　ここまでやるのかという
　資産の運営が必要なのです。

　天野さん、
　良い本をありがとうございました。

───────────────

■この本で私が共感したところは次のとおりです。

・物件という超高い買い物をするというのに
　「1件目だからテスト的に」
　という人は本当に危険です（ｐ62）

・「できる大家」は、簡単に
　割安な物件を入手できないことを
　深く理解しています。
　売主の残債金額に着目して、
　冷静に価格交渉を進めていき、
　買う前の努力を惜しみません（ｐ40）

・物件を購入するとき
　＜できる大家＞は、
　出口を見据えている（ｐ51）

・「できましたら、金融機関評価額に
　近い金額で譲って頂けないでしょうか」・・
　第三者の目線での理由を書いて、
　売主の気分を害さないように配慮します（ｐ68）

・融資の出る個人・法人を作る・・・
　「生活費を給料の20％位で生活できないか」
　と試行錯誤しながら実践してきました。
　まさに、個人の家計を鍛え上げる作業です（ｐ92）

・空室率80％にワクワクする・・
　立地は良く、建物もＲＣ・ＳＲＣ造の築年数が浅く、
　エントランスは大理石造りであり・・
　空室率が80％を超えていると、
　通常は怯んでしまうと思います（ｐ29）

・賃貸募集、客付け前に
　リフォームを必ず実施します（ｐ130）

・一番注力しているのは、
　「募集家賃調査とその決定」です。
　「周囲の環境調査や周辺物件の家賃調査」は、
　自分の足で歩き、自分の目で見て
　「募集家賃、適正家賃」を決めていきます（ｐ141）

・物件購入時、ほとんどの場合、
　管理会社を変更してスタートしていきます・・
　運営や状態が悪い物件を購入するわけですから、
　管理会社をそのまま継続する選択は
　「死」を意味するケースが多いからです（ｐ114）

・「できる大家」は、管理会社と助け合いながら、
　パートナーとして入居者に喜んでもらえる
　サポート体制を構築していきます（ｐ102）

・＜できる大家＞は、義理人情を大切にする
　「できる大家」は、お世話になった人を大切にして、
　恩を受けたら必ず恩で返す事を
　徹底しています（ｐ195）

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■目次

序章 前提編―「不動産投資」は「事業」です!
第1章 物件選定編―ガラガラ物件を避けるのではなく狙う
第2章 融資編―全空物件でも融資を得るコツ
第3章 管理運用編―居住率50%増を当たり前にする業者との付き合い方
第4章 再生編―資産価値を爆発的に高める再生ノウハウ
第5章 自己資金編―激安自宅を購入してお金が貯まる仕組みを作る
第6章 家族協力編―家族の理解なくして大家の成功はない
第7章 マインド編―実際ノウハウだけで成功することは難しい

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