「行動する大家さんが本気で語る選ばれる不動産屋さん選ばれない不動産屋さん」

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行動する大家さんが本気で語る選ばれる不動産屋さん選ばれない不動産屋さん

【私の評価】★★★☆☆(76点)


■私は不動産を持っていませんが、
 不動産の仕組みや最近の状況について
 興味があるので手にした一冊です。


 不動産業界は、大家、入居さん、
 不動産屋(管理会社含む)で
 構成されます。


 昔からある業界ですが、
 まだまだ大家さんから見ると
 改善の余地があるようです。


・不動産屋さんを営業訪問して驚いたのは、
 業者間の物件空き室情報をFAXで
 送受信していることでした(p153)


■大家さんの不満としては、
 空室を埋めるノウハウがない。


 掃除、トラブル対応といった
 管理サービスが低レベル。


 不動産事業としての資金、税金、
 事業計画などのアドバイスを
 してくれない。


 不動産屋さんが、
 不動産のアドバイザーではなく、
 仲介業でしかないところに
 問題があるのかもしれません。


・当時管理を委託していた不動産屋さんは、
 リフォームまですべてセットになっていて、
 大家さんが何もしなくても勝手にリフォーム
 してくれるシステムでした・・
 丸投げしていた物件は美意識のかけらもない
 状態だったのです(p120)


■最近では、家賃保証のサブリース
 (アパート建設+アパート一括借上げ)
 が、問題となっているようです。


 契約内容によりますが、
 業者だけが儲かる仕組みの
 サブリースが多いらしい。


 やはり不動産は投資事業ですので、
 現実に即した長期計画が
 必要なのでしょう。


 行動する大家さん、
 良い本をありがとうございました。


───────────────


■この本で私が共感したところは次のとおりです。


・不動産屋さんにとっての本来のお客様は
 「入居さん」です・・サブリースで有名な
 某企業の地主さんに対する猛烈な営業活動を見ると、
 大家さんをエンドユーザーと見なしている
 ようにしか思えません(p33)


入居者さんの気持ちに寄り添うことが、
 賃借経営にとっていかに大切であるかを
 改めて感じました(p43)


・やるべきことは「現場で使えるマニュアルに
 改善する=その目的を明確にし、
 作業内容・手段を日々改善しながら
 マニュアルを改訂する」こと(p52)


・「大家さんの基本動作」の一つの事例として
 「ボイラー(湯沸かし器)の故障が発生した際の
 復旧作業を示したフローチャート(マニュアル)」
 をご紹介します(p63)


・エアコンは備品ではなく「大家さんからのプレゼント」
 という位置づけにしました。こうすれば、故障の場合も
 大家さんが修理する義務はなくなります、しかし、
 それでは入居者さんが困ってしまいますので、
 私はエアコンを購入する際に「5~8年の長期保証」
 を付け、故障の際には入居者さんから直接
 サポートセンターに連絡、修理依頼してもらう
 というフローにしたのです(p68)


・止まらない新築ラッシュと
 激化するAD(宣伝費・成約手数料)競争・・
 今までは家賃の1ヵ月分をADを仲介会社さんに
 出せば埋まったものが、去年くらいから2カ月
 分に増やさないと埋まらなく
 なってきたそうです(p167)


・不動産経営の怖いところは、・・・
 ある程度、借金の支払いがすすんだ
 15~20年度に、キャッシュアウトする
 パターンが多いところです
 (返済期間終了の5年から10年前)。
 実際に、アバウトな見通しでアパートを
 新築し、15年から20年経過した後で、
 破綻する例を最近、多く耳にします(p24)


【私の評価】★★★☆☆(76点)


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■目次

第1編 本当のお客さんは入居者さん!
第2編 不動産屋さんと大家さんはパートナーだ!
第3編 新しい戦略を持って生き残れ!
第4編 大家さんの一番の悩みはお金だ!



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