「3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資」天野真吾

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3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資

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■外資系IT企業で働きながら、
 資産20億円、年収2億円を達成した
 不動産投資の考え方です。


 著者の不動産投資は、
 運営・管理の悪い不動産を
 再生させるというもの。


 その物件が再生可能なのかどうか
 見極める努力と眼力が
 すごいと思いました。


 情報収集のために現地調査を
 徹底していることがわかります。


・私は半径500mくらいの立地の競合物件を
 徹底的に調査します。同様のアパート、
 マンションが何件あるか、
 ゼンリンの近隣地図を大判印刷して、
 すべての競合物件について、建物の仕様、
 入居率を徹底的に調査します(p58)


■不動産の運営においては、
 リフォームを徹底する。
 自分も掃除に行く。


 良い管理会社と
 良い不動産会社と
 良い関係を維持する。


 資金調達についても、
 銀行が貸しやすい形にもっていく
 努力をしているのが印象的でした。


 最初はサラリーマンとしての
 優位性を利用して融資を引き出し、
 実績を積み上げることで
 低利の融資に転換していくのです。


・私は1棟目に、サラリーマン年収の
 約10倍前後まで貸してくれる金融機関を
 利用して・・金利が4.5%と高いですが、
 空室率が若干高い物件であっても
 属性評価で貸してもらえる・・(p46)


■不動産投資とは、
 不動産事業であると思いました。


 投資先を選別する眼と、
 ここまでやるのかという
 資産の運営が必要なのです。


 天野さん、
 良い本をありがとうございました。


───────────────


■この本で私が共感したところは次のとおりです。


・物件という超高い買い物をするというのに
 「1件目だからテスト的に」
 という人は本当に危険です(p62)


・「できる大家」は、簡単に
 割安な物件を入手できないことを
 深く理解しています。
 売主の残債金額に着目して、
 冷静に価格交渉を進めていき、
 買う前の努力を惜しみません(p40)


・物件を購入するとき
 <できる大家>は、
 出口を見据えている(p51)


・「できましたら、金融機関評価額に
 近い金額で譲って頂けないでしょうか」・・
 第三者の目線での理由を書いて、
 売主の気分を害さないように配慮します(p68)


・融資の出る個人・法人を作る・・・
 「生活費を給料の20%位で生活できないか」
 と試行錯誤しながら実践してきました。
 まさに、個人の家計を鍛え上げる作業です(p92)


・空室率80%にワクワクする・・
 立地は良く、建物もRC・SRC造の築年数が浅く、
 エントランスは大理石造りであり・・
 空室率が80%を超えていると、
 通常は怯んでしまうと思います(p29)


・賃貸募集、客付け前に
 リフォームを必ず実施します(p130)


・一番注力しているのは、
 「募集家賃調査とその決定」です。
 「周囲の環境調査や周辺物件の家賃調査」は、
 自分の足で歩き、自分の目で見て
 「募集家賃、適正家賃」を決めていきます(p141)


・物件購入時、ほとんどの場合、
 管理会社を変更してスタートしていきます・・
 運営や状態が悪い物件を購入するわけですから、
 管理会社をそのまま継続する選択は
 「死」を意味するケースが多いからです(p114)


・「できる大家」は、管理会社と助け合いながら、
 パートナーとして入居者に喜んでもらえる
 サポート体制を構築していきます(p102)


・<できる大家>は、義理人情を大切にする
 「できる大家」は、お世話になった人を大切にして、
 恩を受けたら必ず恩で返す事を
 徹底しています(p195)


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■目次

序章 前提編―「不動産投資」は「事業」です!
第1章 物件選定編―ガラガラ物件を避けるのではなく狙う
第2章 融資編―全空物件でも融資を得るコツ
第3章 管理運用編―居住率50%増を当たり前にする業者との付き合い方
第4章 再生編―資産価値を爆発的に高める再生ノウハウ
第5章 自己資金編―激安自宅を購入してお金が貯まる仕組みを作る
第6章 家族協力編―家族の理解なくして大家の成功はない
第7章 マインド編―実際ノウハウだけで成功することは難しい


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