「金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資」河田康則

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金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資〜カーター校長が初めて明かす

【私の評価】★★★★☆(89点)


■時代がデフレからインフレに向っています。


 敏感な人は、すでに現金からモノに
 資産を移しています。


 そうした中、不動産投資が
 注目されているのは
 当然のことでしょう。


 この本では、
 本物のサラリーマン大家さんから
 不動産投資の基本を学びます。


・投資に失敗しても1億円まるまる損をすることはありません。
 たとえ地震で建物がつぶれても、
 保険である程度のカバーはできますし土地が残ります(p38)


■不動産投資は、「投資事業」です。
 当然、リスクがあります。


 そして、
 小さい物件であれば自己資金で可能ですが、
 物件が1つだけでは空室になったら収入0です。


 ポートフォリオを組むため、
 ある程度の規模を目指すとすれば、
 銀行からの融資が必要です。


 融資を受けるためには、
 銀行の厳しい審査を通らなければならないので、
 そこに一つの壁があるのでしょう。


・初めて貯める、初めて投資する・・これが大変なのです・・
 1部屋だと満室か空室の2つの1つです・・・
 次に購入した1棟マンションは22戸あり、
 そのうち8戸くらい空いても何とか支払いができます(p36)


■著者の成功の秘密は、
 銀行の融資というよりも、
 基本を忠実に実行していることだと感じました。


 現物を見る

 皆が買うとき売り、皆が売るときに買う。

 無理をしない。

 仲間を増やすこと。


 そして、
 銀行や不動産業者との良い関係を
 作っていくことが大事なのです。


・訪問してみなければわからないのが、物件自体と
 その周辺環境です・・・日当たりや湿気は実際に
 現場へ行ってみないとわかりません・・・
 近くの賃貸業者を訪問して、
 家賃相場とターゲット層を確認します(p134)


■不動産投資でミニ経営者を考えている方に、
 お勧めします。


 実は私も少し考えているのですが・・(笑)


 河田さん、
 良い本をありがとうございました。


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■この本で私が共感したところは次のとおりです。


・「融資が付かなくて買えない」と焦るよりは、
 「ありがたい。もっと自分にふさわしい、いい物件に
 巡り合えるいい機会だった」と考えるほうがラクです(p23)


・年収が多かったり、土地持ちや資産が多い人は
 「融資が簡単でいいな」と私も思いますが、
 見方を変えれば何でも買えてしまいますので、
 不動産経営上好ましくないものまで買えてしまうのです。
 つまり、その分だけリスクを抱えている・・(p50)


・家賃の60%から月々返済額を金利4%で引き直すと
 金額がプラスになる物件を選べば合格です(p61)


・平成としているのは、融資期間とアスベスト問題、
 それに新耐震基準の関係です・・・出口(売却)を
 考えたときに、融資期間が20年以上もあれば買い手が
 つきやすくなります・・昭和の物件はアスベストを
 使っている・・新耐震基準は昭和56年に施行(p88)


・全勝する「交渉術」基本とは?・・・ 
 ・交渉は9割平和的に話す
 ・1割は徹底的に戦う
 ・相手の役に立つ(p107)


・成功法則1「やる気」
 1 自分で決めた夢に向った目標がやる気を維持する
 2 ライバル、仲間、メンター(師匠)をもつ(p148)


・ラーメン屋の行列に並んでも、
 お金の行列に並んではいけない・・・
 広島の物件は、不動産ミニバブルのとき、
 みんなが買っていましたが、
 この買いの行列に並ばずに売ったのです(p169)


・大家になってみると、古い物件は修繕費や維持経費が
 割合にかかることを実感しました・・・空室になると
 すぐに埋めないといけないプレッシャーに襲われます(p216)


【私の評価】★★★★☆(89点)

■目次

第1章 金利の差で収益は天と地ほど違ってくる!
第2章 融資で一番大事な銀行と不動産業者を知る
第3章 投資方針を決めれば融資は必ずつく!
第4章 融資交渉をする《基本編》
第5章 融資交渉をする《実践編》
第6章 成功し続ける投資《成功の法則》
第7章 《実例》売買の判断をするカーター行列の法則
第8章 《実例》私の山あり谷ありの不動産投資


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